Vanaf juni 2022 werken we samen met LOFF Advocaten. Maandelijks zullen zij onze lezers meenemen in een reeks van juridische onderwerpen die binnen de horecabranche spelen.
De oprichters van LOFF Advocaten waren voorheen onder meer werkzaam bij bierbrouwer Koninklijke Grolsch. Alex Prascevic was daar als Hoofd Juridische Zaken verantwoordelijk voor alle juridische en compliance aangelegenheden in Nederland en Frankrijk. Eefje Ruiter was bij de brouwer Hoofd Vastgoed en in die hoedanigheid verantwoordelijk voor de vastgoedportfolio en strategie van die organisatie. Zij hebben de bierbrouwer verruild voor de advocatuur en richten zich met hun nieuwe praktijk op vastgoed, horeca, franchise, retail en events. Daarbij bieden zij hun kennis en ervaring op verschillende rechtsgebieden aan ten behoeve van de horecabranche.
Wat is jullie achtergrond en vanwaar de overstap?
“We zijn beiden rond 2007 bij Grolsch gestart als advocaat”, legt Alex uit. “Die eerste jaren, met op de achtergrond de economische crisis en de overname van Grolsch door SABMiller, hebben we ontzettend veel meegemaakt. Wat men niet altijd weet is dat de grote brouwerijen niet alleen bier brouwen en verkopen, maar ook als huisbank en huurbaas fungeren voor horecaondernemers. Dit gebeurt om ondernemers exclusief aan het merk binden. De exclusiviteit wordt dan in een financieringsovereenkomst of huurovereenkomst vastgelegd. Er waren in die tijd veel horecaondernemers die kopje onder gingen of dreigden te gaan en wij hadden de taak om met onder meer curatoren, financiers en vastgoedeigenaren te onderhandelen. Ook hebben we toen veel moeten procederen. Daarnaast waren we nauw betrokken bij de acquisitie en ontwikkeling van nieuw vastgoed. Enkele jaren daarna ben ik teruggekeerd naar de (traditionele) advocatuur. Vlak nadat ik in 2015 ben gevraagd om terug te keren bij Grolsch als hoofd juridische zaken, besloot bierbrouwer ABInbev zijn concurrent SABMiller (waaronder Grolsch) over te nemen. Dit was de grootste overname ooit in de bierwereld. Om goedkeuring van de Europese Commissie te krijgen moest toen bijna de gehele Europese divisie worden afgestoten. Grolsch is om die reden, samen met enkele andere merken, verkocht aan het Japanse bierconcern Asahi. Samen met mijn team hebben we toen de overname in goede banen geleid. Je kunt je voorstellen dat dit een enorm hectische, maar vooral ook interessante tijd was met de nodige (juridische) horten en stoten. Gelukkig zijn we die periode ongeschonden uitgekomen.”
Eefje heeft na jaren als advocaat te hebben gewerkt in 2014 de overstap gemaakt naar de vastgoedtak van de brouwer. “Een stap waarbij ik mijn toga tijdelijk aan de wilgen heb gehangen, geeft Eefje aan. “Het aansturen van het vastgoedbedrijf binnen de brouwerij zag ik als een interessante stap. Uiteraard omdat met vastgoed werken binnen de horecabranche, die zeer dynamisch en veelzijdig is, een geweldige uitdaging is. Niet alleen heb ik me op portfoliomanagement en optimalisatie gericht, ook de ontwikkeling en het technisch beheer van de panden viel onder mijn verantwoordelijkheid. Het in de vastgoedlocaties afzetten van de door de brouwerij geproduceerde producten is uiteraard een sleutelelement in dit alles. En om voor de hand liggende redenen leidde dit met regelmaat tot discussies met de huurder én horeca-exploitant. Ook intern ontstond soms een spanningsveld; het behalen van een maximaal rendement op vastgoed gaat immers niet altijd hand in hand met het afzetten van zoveel mogelijk bieren. In mijn jaren als hoofd vastgoed konden we bij de meeste projecten al deze elementen in harmonie samenbrengen. Mooie voorbeelden zijn de ontwikkeling en verbouwing van het pand ‘De Jaren’ in Amsterdam tot Grolsch-lighthouse en de herontwikkeling van Stadscafé Blij in Zwolle. Wat ik keer op keer heb ervaren is dat het op voorhand goed invulling geven aan de vaak relatief complexe verhoudingen essentieel is en het creëren van een win-win de sleutel is voor een succesvolle samenwerking op lange termijn.”
“Op enig moment hadden we bij Grolsch zoveel gezien en meegemaakt dat we het hoog tijd vonden om de opgedane kennis en ervaring op een andere manier in te zetten’ vervolgt Alex. ‘De advocatuur en het ondernemerschap lonkte en daarom hebben we besloten om onze (juridische) krachten te bundelen.”
Welke rol speelt vastgoed in de horeca?
“Vastgoed speelt een sleutelrol binnen de horecabranche’, zo laat Eefje weten. ‘Zoals Ray Kroc, lange tijd eigenaar en CEO van McDonalds, in 1974 al zei: “I’m not in the hamburger business. My business is real estate.” ‘Een locatie met de juiste ligging en, heel belangrijk tegenwoordig, voldoende m² is sterk bepalend voor de succesfactor. Een horecapand op een A-locatie in eigendom te verkrijgen is echter niet eenvoudig. Dit is niet alleen zo omdat het ondernemers vaak aan liquide middelen en financieringsmogelijkheden ontbreekt, maar vooral ook omdat veel van de horecavastgoedlocaties in eigendom zijn van een relatief klein aantal spelers. Denk daarbij aan partijen die naast het vastgoedbelang eveneens een afgeleid exploitatiebelang hebben, zoals brouwerijen en franchisegevers. Alleen al de grote brouwerijen beschikken over meer dan 1000 panden in de grote steden. Het in eigendom hebben van het vastgoed, of het huren hiervan en vervolgens (onder-)verhuren aan een horecaondernemer of franchisenemer, biedt de mogelijkheid om de exclusiviteit van het merk of de formule te verzekeren en daarnaast invloed uit te oefenen op onder meer de bedrijfsvoering. Een positie die door deze partijen niet graag prijsgegeven wordt, wat maakt dat dergelijk vastgoed niet vaak te koop wordt aangeboden. Toch zien we steeds dat de markt ook wel kansen biedt voor ambitieuze ondernemers met een goed netwerk. Daarnaast is er een tendens dat brouwers zich steeds meer gaan richten op hun core-business. Zo heeft onder meer ABInbev jaren geleden al een groot deel haar vastgoed verkocht en besloot Heineken vorig jaar nog het beheer van 750 panden over te dragen aan een externe partij. Dit biedt ook weer nieuwe kansen in de toekomst.”
Wat onderscheidt jullie van andere advocatenkantoren?
“Wat ons onderscheidt is onze ervaring in het bedrijfsleven op managementniveau’ legt Alex uit. ‘De combinatie van onze juridische expertise en onze uitvoerige praktijkkennis opgedaan bij een van de grote brouwerijen in Nederland is redelijk uniek voor een advocaat. Wij kennen alle ins en out van de business en dat maakt dat wij meer te bieden hebben dan veel andere kantoren. Als hoofd juridische zaken heb ik vaak externe advocaten moeten inschakelen. Wat ik daarbij merkte was dat sommige advocaten echt in een bubbel met hun vakgenoten zitten. Over kwesties die ik voorlegde werd regelmatig enkel zuiver juridisch geadviseerd, dit terwijl er vaak ook aanzienlijke commerciële en praktische elementen aan kleefden. Een dergelijk advies kon ik meestal niet één op één toepassen in de praktijk. Omdat ik zelf ook advocaat ben kon ik de benodigde vertaalslag natuurlijk wel maken, maar de meeste ondernemers beschikken niet over die juridische achtergrond. Zie dan maar eens wijs te worden uit een pagina’s lang advies dat voornamelijk over juridische details en risico’s gaat. Bij LOFF Advocaten staan we voor een juridisch sluitende, maar vooral ook praktisch werkbare én toepasbare aanpak. Een aanpak waarbij de focus ligt op resultaat”
“Daarnaast zien we dat de binnen de conservatieve advocatuur nog altijd wordt vasthouden aan het uurtje-factuurtje denken, waarbij iedere vraag meestal gelijk voor het volle tarief in rekening wordt gebracht. Dit kan een enorme drempel zijn voor horecaondernemers die zo nu en dan laagdrempelig juridisch advies nodig hebben. Wat je dan merkt is dat het inwinnen van juridisch advies zo lang mogelijk wordt uitgesteld, met alle gevolgen van dien. Vanwege onze beperkte omvang en het feit dat we een lage overhead hebben, zijn we niet gebonden aan enorme omzettargets en daarom in staat om wel ook die laagdrempelige juridische ondersteuning te bieden voor een veel vriendelijker tarief. Dus zonder dat dit gelijk een aanslag is op je bankrekening, maar wel met de kwaliteit van een gespecialiseerd kantoor.”
Wat is jullie ambitie?
Eefje: “Door onze beperkte omvang en het feit dat we net gestart zijn, past de nodige bescheidenheid. Desalniettemin hebben we de ambitie om een kantoor te creëren dat gerenommeerd is binnen de branches die we bedienen, waaronder uiteraard ook de horecabranche. Wij richten ons daarbij op vakmanschap, helderheid, ontzorgen en gemak voor onze cliënt. Daarmee willen we bijdragen aan de verdere professionalisering van de horecabranche. Onze kennis en ervaring gaan we mede om die reden delen met de horecaondernemer, voor wie het niet altijd eenvoudig is om naast het runnen van een succesvolle horecazaak oog te hebben voor en kennis te hebben van allerlei juridische kwesties. We gaan dit onder meer doen via een maandelijks artikel in deze uitgave”
Welk onderwerpen zullen aan bod komen?
“We zullen ons bij de onderwerpkeuze richten op actuele ontwikkelingen”, geeft Alex aan. “Denk hierbij aan COVID-huurkorting en de juridische do’s en don’ts bij horecatrends zoals digitalisering en maaltijdbezorging. Daarnaast kan de lezer artikelen tegemoet zien waarbij ingegaan wordt op de verschillende facetten waar je als horecaondernemer mee te maken krijgt bij het starten en vervolgens exploiteren van een horecabedrijf. Daarbij komt tevens aan de orde waar op te letten bij het kopen van een horecazaak en het sluiten van horecacontracten, waaronder begrepen leverantiecontracten en financieringsovereenkomsten. Met onze achtergrond weten we ook precies waar de knelpunten zitten en waar je als horecaondernemer rekening mee moet houden. Maar denk ook aan de mogelijkheden tot het aanpassen van een huurprijs; hoe werkt dat en wat zijn de valkuilen? Kortom: de nodige interessante onderwerpen zullen voorbij komen en het eerste artikel verschijnt deze maand.”
LOFF advocaten is gevestigd in Enschede aan het Hoedemakerplein nr. 3 en bereikbaar via info@loffadvocaten.nl of 053-2600444.
